În Acest Articol:

Dismarea este distribuirea drepturilor de proprietate între usufructuari și proprietari goi. Este posibil să se încheie cu unul sau altul dintre aceste stări în urma succesiunii unui părinte. Dar putem, de asemenea, să avem un interes să jucăm atuurile acestei situații.

Totul despre dezmembrarea proprietății

Deținerea unei proprietăți dă trei prerogative: dreptul de ao folosi, dreptul de a câștiga venit (chirii) esteuzufruct.
A treia prerogativă este dreptul de a dispune de proprietatede a vinde, de a da sau de a face ipotecă (cu alte cuvinte, utilizați-o ca garanție pentru a obține un împrumut): acesta este dreptul de proprietate goale.

Dezmembrarea: un stat care a fost supus sau dorit

Este foarte des la moartea unui soț care dezmembrează o proprietate.

  • Vaduva are uzufructul moștenirii decedatului, iar copiii cuplului au dreptul de proprietate goale.
  • Din 2007, unul moșteneste de la soțul sau partenerul PACS fără ca dreptul de succesiune să fie plătit autorităților fiscale.
Pe de altă parte, copiii ar putea fi nevoiți plătiți cu privire la valoarea proprietății goale. Aceasta corespunde unui procent din prețul proprietății, rata fiind definită de o scară fiscală în funcție de vârsta uzufructuarului.
Atunci când moare al doilea părinte, copiii devin proprietari ai proprietății pe care o dețin în proprietatea lor fără drepturi suplimentare de succesiune.
Alte cazuri de dezmembrare: donația de proprietate goală. Părinții pot da dreptul de proprietate goală unei case la unul dintre copiii lor și păstrează uzufructul. Unul dintre interesele acestei operațiuni este de a reduce taxele plătite autorităților fiscale pentru a-și transmite proprietățile.
Într-adevăr, fiecare copil poate primi de la fiecare dintre părinții săi o donație de până la 100.000 € la fiecare 15 ani fără dreptul de a plăti. În plus, în momentul succesiunii, se aplică o deducere de 100 000 EUR pentru moștenire pentru calcularea drepturilor de moștenire, dacă nu a fost făcută nici o donație de către părinte în cei 15 ani anteriori.
De exemplu: un tată în vârstă de 65 de ani dă fiului său dreptul de proprietate asupra unui apartament în valoare de 300.000 de euro. Fiul trebuie să plătească drepturile de donație pe valoarea de proprietate goală este de 180 000 € (60 \% de 300 000 €). El nu a primit până acum nici o donație de la tatăl său și poate pretinde reducerea de 100 000 €. Drepturile de donare sunt apoi calculate pe baza a 80.000 €. La moartea tatălui său, va moșteni uzufructul fără drept de succesiune de a plăti.
Un alt scenariu: tatăl dă apartamentul fiului său fără a-i rezerva uzufructul. Taxa de cadou calculată pe baza a 200.000 EUR va fi mai mare. Același lucru, dacă tatăl nu face o donație și fiul moșteneste apartamentul la moartea sa. Impozitul pe succesiune va fi calculat și pe baza a 200.000 de euro.

Cumpărați proprietatea goală a unei proprietăți

O altă operație este aceea de a cumpăra proprietatea goală a unei proprietăți a cărei uzufruct este dobândită de un locator (de obicei social) pentru o perioadă dată, care variază între 10 și 20 de ani. Locatorul se angajează să-l închirieze, să păstreze venitul și să plătească, cel mai adesea, toate taxele. Cu alte cuvinte, cumpărătorul investește o sumă de bani pe care în timpul perioadei de uzufruct nu îi va câștiga venituri. Operațiunea se poate dovedi totuși fructuoasă. În primul rând, deoarece prețul de cumpărare este interesant: 30 până la 50% mai ieftin decât achiziționarea cu titlu gratuit a unei proprietăți de același tip.
La sfârșitul uzufructului, unul devine proprietarul plin al bunului, fără a avea nimic de plătit. Este posibil să o ocupați, să o închiriați și să colectați chiria sau să o vindeți. În plus, tranzacția este atractivă din punct de vedere fiscal pentru contribuabilii care datorează impozitul pe avere (ISF). Depinde de uzufructuar să țină seama de valoarea totală a proprietății pe care o deține în uzufruct pentru a ști dacă este răspunzător pentru ISF și, dacă este necesar, pentru a calcula taxa datorată.

Drepturile și obligațiile fiecăruia

Articolul 606 din Codul civil precizează că uzufructuarul este responsabil pentru păstrarea proprietății și asumarea menținerii acesteia. Proprietarul gol este responsabil pentru reparații majore, cum ar fi repararea zidurilor și bolților mari, restaurarea grinzilor și a acoperișurilor întregi, a digurilor și pereților de reținere și a gardurilor în întregime “. Toate celelalte reparații fac parte din întreținerea proprietății și, prin urmare, vor fi plătite de uzufructuar.
Partea fiscală: impozitul pe proprietate, impozitarea locuinței și colectarea gunoiului sunt responsabilitatea uzufructuarului. Dacă proprietatea este închiriată, ultimele două vor fi plătite de chiriaș. Dar, uzufructuarii și proprietarii goi pot prevedea, într-o convenție, o distribuție diferită a taxelor. Când părinții acordă copiilor proprietatea goală asupra proprietății, o clauză a donației prevede, în general, că susțin toate lucrările (mici și mari).

Vindem în viață

În contextul vânzării unei proprietăți în anuitate de viață ocupată, cumpărătorul nu poate trăi proprietatea pe care a cumpărat-o. În condițiile contractului, vânzătorul poate rezerva fie un drept de folosință și o locuință, fie un uzufruct (percepția "fructelor", deci chiriile proprietății).
În primul caz, el poate ocupa proprietatea, dar nu-l închiriează, iar dreptul său se stinge când moare. Cu uzufructul îl poate ocupa sau închiria. La moartea sa, cumpărătorul trebuie să aștepte până la sfârșitul perioadei de închiriere a chiriașului în loc să își recupereze proprietatea.

Scară fiscală pentru a stabili valoarea uzufructului și a dreptului de proprietate

Vârsta usufructuaruluiValoarea uzufructuluiValoarea proprietatii goale
Sub 2190\%10\%
De la 21 la 30 de ani80\%20\%
De la 31 la 40 de ani70\%30\%
De la 41 la 50 de ani60\%40\%
De la 51 la 60 de ani50\%50\%
De la 61 la 70 de ani40\%60\%
De la 71 la 80 de ani30\%70\%
De la 81 la 90 de ani20\%80\%
De la 91 de ani10\%90\%

Exemplu: pentru o locuință în valoare de 300.000 €, dacă persoana are 55 de ani când primește uzufructul unei proprietăți, valoarea uzufructului va fi de 150.000 €, iar cea a proprietatea goală de 150.000 de euro, de asemenea.


Instrucțiuni Video,: Life at 30,000 feet | Richard Branson