În Acest Articol:

Cu un număr din ce în ce mai mare de diagnostice imobiliare, care sunt datele care vă pun la îndoială proiectul? Indiferent dacă este vorba de o proprietate de vânzare sau de închiriat, acordați-i timp pentru a le consulta.

Care este scopul diagnosticării imobiliare?

Fișierul de diagnostic tehnic (DDT) adună observațiile și diagnozele imobiliare. Aceste elemente oferă informații despre starea imobilului pentru vânzare sau închiriere. Ele sunt pârghii importante ale negocierii și pot ajuta la definirea priorităților viitoare (instalații electrice, încălzire, izolare...).

Garantarea unei tranzacții sigure

În fiecare an, în cadrul vânzărilor și al închirierilor, se realizează mai mult de 1,2 milioane de diagnostice. Departe de abordarea vizuală "accident vascular cerebral" și stadializare la domiciliu, DDT furnizează un inventar obiectiv și factual. Ajută la evaluarea stării de sănătate a locuinței, a siguranței și a performanței sale energetice. Obligațiile diferă în funcție de natura tranzacției: dosarul include până la 10 certificate pentru o vânzare și 3 pentru un contract de închiriere.
Locul de amplasare a condițiilor de locuințe trei componente: plan de prevenire a riscurilor și zona în cauză de termite sau merella. În prezența unuia dintre acești paraziți, este obligatorie informarea primăriei. Dacă instalațiile de gaz sau electricitate au fost efectuate timp de mai mult de 15 ani, ele sunt supuse unor diagnoze obligatorii. Numai diagnosticul de performanță energetică (DPE) se referă la toate bunurile imobile.
Aceste rapoarte sunt o mină de informații pentru a consulta cu atenție. În cazul în care acestea sunt furnizate la semnarea actului de vânzare, este necesar să se profite de cele 7 zile de termen de retragere. O surpriză neplăcută poate ascunde și pune la îndoială viabilitatea unui proiect.
DPE este singurul document care apare obligatoriu în anunțul imobiliar, de îndată ce este publicat. Are valoare informativă și necontractuală. Acesta ia în considerare izolația, impermeabilitatea geamurilor și eficiența echipamentului de încălzire și trebuie să includă patru informații principale: o descriere a caracteristicilor carcasei și a echipamentelor sale termice; o estimare a consumului anual de energie și a costului acestuia; o clasificare în funcție de consum2 și indicarea cantității de CO2 legate de acest consum.
De asemenea, este propusă o listă a lucrărilor de îmbunătățire a performanței energetice a locuințelor. Testele periodice efectuate de asociațiile de consumatori arată că acestea trebuie considerate cu prudență, deoarece sunt încă nesigure (1).
Ca parte a unei achiziții imobiliare, cel mai sensibil este să se facă referire la facturile de energie ale proprietarului anterior și să se compare stilul de viață (numărul de persoane în casă, prezența permanentă sau punctuală...).


1) În special: "Diagnosticul energetic, marele loterie", "60 de milioane de consumatori", iulie-august 2014.

DPE, efectul de negociere

Misdiagnosisul poate fi o pârghie importantă de negociere, până la minus 5%2 pentru dezafectarea unei clase de energie în alta.
Exemplu: un bun etichetat A sau B poate vinde aproape de două ori prețul unui bun similar marcat F sau G (2). Eticheta energetică are o importanță deosebită în contextul creditului pentru angajatori de 1%. Din ianuarie 2010, DPE a locuinței în cauză trebuie să fie mai mică de 230 kWhEP / m2/ an (clasele A până la D), dar fondul mediu de locuințe francez este de aproximativ 240 kWEP / m2/ an, care corespunde clasei E (3). Izolați întreaga casă de 150 m2 reprezintă un buget mare (aproximativ 10 000 de euro numai în materiale pentru pereți și acoperișuri).
(2) Sursa: Asociația Dinamic, aprilie 2015.
(3) Sursa: "Cifrele cheie ale clădirii 2009", Ademe

Evaluați calitatea sanitară

Azbestul și plumbul, distribuite pe scară largă în case, fac obiectul unor atestări specifice. Identificarea locației și a stării de plumb este pentru vopsire și nu pentru conducte.
Lucrările efectuate de societăți pe amplasamente care implică azbest sau plumb necesită aptitudini și protecții speciale (izolarea zonei vizate, tratarea deșeurilor...). Compania implicată în materialele din azbest trebuie aprobată în mod specific. Adesea, compania a adus la îndeplinire lucrările de renovare sau extindere nu este și, prin urmare, utilizează o companie de eliminare a azbestului.
Îndepărtarea simplă a unui acoperiș de azbest de 60 m² poate costa mai mult de 5.000 de euro. Chiar și pe azbestul degradat, nu există obligația de a întreprinde muncă. Dar având în vedere pericolul său, este recomandabil să nu așteptați deteriorarea sa.
Într-o casă, multe suporturi pot conține: panglici, plăci ondulate sau gri, flocking, plăci, țevi brute, plăci...

Muncă obligatorie

Constatările diagnostice pot impune cumpărătorilor să întreprindă activități. Furnizarea unei instalații de gaze care prezintă un pericol grav și imediat va fi întreruptă; prezența vopselelor de plumb degradate implică o obligație de lucru pentru proprietarul-locator. Singurul diagnostic care necesită muncă pe termen scurt este acela al salubrizării, pentru casele care nu sunt conectate la canalizare. Noul proprietar al unei case a cărei salubritate prezintă riscuri pentru sănătatea publică (depășire în jgheaburi) sau poluare (contaminarea apei subterane) trebuie să efectueze lucrări de conformitate în anul următor cumpărare. Costul lor este de aproximativ 10.000 de euro. Această situație necesită o revizuire descendentă a prețului bunului.

Vânzare în condiții de suspensie

În cadrul unei vânzări, obligația de informare are ca rezultat elaborarea diagnosticului tehnic din compromis. În caz contrar, vânzătorul nu poate fi scutit de garanția defectelor ascunse. În cazul absenței întregului dosar sau al unor diagnostice suplimentare, o soluție este să semnați un acord de vânzare în condiții de suspensie încât diagnosticările viitoare să nu dezvăluie prezența azbestului pentru diagnosticarea cu azbest, fără defecte pentru energie electrică de diagnosticare, nici un radon pentru acest diagnostic suplimentar etc.
În practică, se recomandă cu fermitate așteptarea finalizării diagnostice înainte de semnarea contractului prealabil. Acest tip de condiție suspensivă generează o mare incertitudine cu privire la rezultatul vânzării. Nu este neobișnuit ca diagnosticul să dezvăluie defectele clădirilor vechi.

Opinia expertului

"Trebuie să acordăm timp pentru a citi toate diagnozele, chiar dacă acestea sunt furnizate numai în momentul promisiunii de vânzare și conțin mai mult de o sută de pagini. Idealul este să le consultați la cerere în timpul unei contra-vizite înainte de semnare, pentru a putea integra datele esențiale pentru luarea deciziilor și negocierea. "
Virginia Pumpkin, Agentul imobiliar și avocatul construcțiilor la Institutul Național pentru Consumatori.

Diagnostic, o nouă profesie

Măsurați plumbul cu ajutorul unui diagnosticator imobiliar

Diagnosticul imobiliar are un certificat de competență emis de un organism acreditat, reînnoit la fiecare 5 ani. Această profesie a făcut obiectul unor critici puternice care au determinat Ministerul Dezvoltării Durabile să creeze un site care să asigure calificarea fiecăruia dintre ele: Diagnostics.application.developpement-durable.gouv.fr. Diagnosticul trebuie să îndeplinească criteriile imparțialității și independenței față de proprietar, de agentul său (agent imobiliar) sau de orice altă companie care ar putea să-și desfășoare activitatea.
Proprietarul rămâne responsabil pentru alegerea diagnosticianului său și poate fi îngrijorat de responsabilitatea comună în cazul unei diagnostice greșite. După verificarea faptului că furnizorul este certificat și că are asigurare de răspundere profesională, trebuie să se întrebe cât timp intenționează să treacă printr-un diagnostic. Pentru o locuință de 70-90 m2, trebuie să se dedice între 30 de minute și o oră pentru fiecare diagnostic. Prețul său trebuie să fie adecvat cu această durată. Un diagnosticist trebuie să aibă dispozitive specifice - pentru măsurarea plumbului, de exemplu. Este imperativ să mergeți la fața locului și să îi folosiți pentru a face un diagnostic fiabil.

Limitele dosarului tehnic

Diagnosticul își bazează studiul asupra elementelor vizibile. El nu este autorizat să efectueze sondaje distructive (verificarea dublărilor, tecii, izolațiilor...). Astfel, starea acoperișului nu face parte din menționarea diagnosticului. Atunci când se ia în considerare o schimbare majoră, poate fi utilă consultarea Departamentului de urbanism. Asistența în timpul unei contra-vizite de către un profesionist (contractor, arhitect) face posibilă stabilirea fezabilității tehnice și economice a unui șantier de construcții. Cumpărătorul poate efectua diagnostice suplimentare, cum ar fi evaluarea prezenței radonului în regiunile în cauză.
Lista de lucru recomandată de DPE nu este fiabilă, înainte de a se angaja în activități de îmbunătățire a energiei, este mai bine să existe un audit de către un profesionist independent.

Cele 10 diagnostice obligatorii

Click pe imagine pentru a mari:

10 diagnostice obligatorii în timpul ECD

Eticheta energetică și eticheta climatică

Eticheta energetică a unei locuințe evaluează consumul de încălzire, în timp ce eticheta climatică cuantifică nivelul emisiilor de gaze cu efect de seră.
Luați exemplul unei case de 120 m², renovată și construită între 1975 și 1981, situată în Calvados.
Consumul anual este de 20.000 kWh. Costul lunar al încălzirii sale electrice de convecție va fi de 328 € față de 208 € cu un cazan de gaz condensat (instalare, întreținere, abonament și consum redus pe parcursul a 15 ani) *.
Metoda de calcul a DPE penalizează încălzirea electrică aplicând la consumul real în kilowați-oră un factor de 2,58. Pe de altă parte, nu se aplică niciun coeficient pentru celelalte moduri de încălzire.
Astfel, construcția noastră ar fi clasificată F cu încălzire electrică și gaz D (20 000 x 2,58 / 120 = 430, 20 000/120 = 167).
* Sursa: Ademe, mai 2014

economie de energie eticheta clădirii

Eticheta energetică: consumul de energie în kWhEP / m2.la eticheta climatică: emisii de gaze cu efect de seră în kgeqCO2 / m2.O
Cladirea economica

DPE privind publicitatea imobiliară

De la 1st Ianuarie 2011, rezultatul DPE trebuie să apară neapărat sub forma unei etichete privind anunțurile imobiliare legate de vânzarea sau închirierea de bunuri imobile.

eticheta climatică

Eticheta climatică: emisiile de gaze cu efect de seră în kgeqCO2/ m2o clădire clară
Emisii scăzute de GES

Ministerul Sănătății și Broșurile pentru Dezvoltare Durabilă

Brosura cu azbest

Ministerele Sănătății și Dezvoltării Durabile publică broșuri informând locuitorii cu privire la riscurile pentru sănătate.
Două broșuri deosebit de utile se referă la azbest și DIY.
Acestea sunt disponibile pe developpement-durable.gouv.fr.

prevenirea plumbului


Instrucțiuni Video,: